Hypotéky 2021. Sazby letos porostou, banky jsou ostražité, poslanci řeší změny

Brzy to bude rok, co se součástí našich životů stala pandemie onemocnění covid-19. Při odhadování jejích ekonomických dopadů mnozí ekonomové předpovídali i pokles cen nemovitostí. Ten ale nenastal, ceny stejně jako v předchozích letech rostly, loni o necelých deset procent. V kombinaci se stále velmi nízkými úrokovými sazbami hypoték lze předpokládat, že se řada zájemců o nové bydlení rozhodne na začátku letošního roku nákup nemovitosti dále neodkládat. Co je čeká?



Máme za sebou rekordní rok, kdy i díky značnému refinancování, překročil objem hypotečních úvěrů 250 miliard korun. Banky v loňském roce snížily úrokové sazby, které se v současnosti pohybují i pod dvěma procenty. V letošním roce lze ale očekávat pozvolný růst, který by byl podpořený pravděpodobným zvýšením úrokových sazeb ze strany ČNB. Stranou nemůžeme nechat ani vyšší zadlužení České republiky a růst atraktivity státních dluhopisů pro velké investory. Ve chvíli, kdy začnou tito investoři nakupovat více státních dluhopisů, budou i bankám půjčovat peníze na hypotéky za vyšší úrok a ty budou nuceny přistoupit ke zvyšování sazeb.


Při žádosti o hypotéku nyní banky přísněji posuzují bonitu žadatelů, tedy schopnost úvěr z dlouhodobého hlediska splácet. V tomto ohledu na hypotéku hůře dosahují zejména žadatelé, kteří pracují v oblasti těžce zasaženého cestovního ruchu, pohostinství či kultury.  Naopak až tak přísně některé banky díky uvolnění ze strany ČNB neposuzují dřívější parametry DTI a DSTI, které vypovídaly o žadatelově stávajícím zadlužení.


Pravomoci centrální banky ohledně hypoték by v dohledné době mohly vzrůst. Poslanci posunuli do závěrečného schvalování zákon, který má ČNB umožnit, aby místo současných doporučení mohla komerčním bankám přímo určovat některé podmínky pro poskytování úvěrů na bydlení.


Ohledně LTV, tedy hodnoty nemovitosti, kterou jsou banky ochotné financovat úvěrem, panují také mírnější poměry. Běžné jsou hypotéky s LTV 80 %, získat lze ale úvěr na bydlení s 90% LTV. Stále platí, že čím více vlastních prostředků žadatel do nákupu nemovitosti vloží, tím nižší bude jeho úroková sazba. Na druhou stranu obecné nadhodnocení tržních cen nemovitostí v některých exponovaných lokalitách vede banky k opatrnosti, a proto odhadní ceny nemovitostí pro úvěrové řízení čím dál častěji nekopírují jejich dohodnutou kupní cenu. Je potřeba připomenout, že banky poskytují úvěry až do 90 % zástavní hodnoty nemovitosti, nikoliv sjednané kupní ceny.


Vzhledem k nízkým sazbám vzrostl mezi žadateli zájem o delší fixace úvěrů. Je ale nutné počítat s tím, že při delší fixaci dochází ke zvýšení úrokové sazby.


Dobrou zprávou je, že banky i vzhledem k protiepidemickým opatřením začaly více využívat možnosti online komunikace a část administrativních procesů je jednodušší. Některé banky například upustily od toho, že by bylo nutné podepisovat úvěrové smlouvy či jejich dodatky před pracovníky dané banky a zejména dodatky umožňují podepisovat v rámci internetového bankovnictví. Při spolupráci s hypotečním specialistou se žadatelé mohou dostat ještě na lepší podmínky úvěru a ušetří i podstatné množství času, které by sjednání na vlastní pěst museli věnovat.


Jiří Kryl, hypoteční analytik společnosti Broker Trust