Když chcete bydlet ve vlastním: Koupit novostavbu, rekonstruovat, nebo rovnou stavět?

Růst cen nemovitostí v Česku pokračuje a během léta se byty a domy dostaly v průměru na nová maxima. Hypoteční sazby se naopak v poklesu zastavily okolo hranice 4,5 % a výraznější snížení je nyní nepravděpodobné. Když tedy chcete pořizovat vlastní bydlení s pomocí hypotéky, nemáte nač čekat. Jste rozhodnutí, zda koupíte novostavbu, starší nemovitost k rekonstrukci, nebo se pustíte rovnou do výstavby? Podívejte se, s čím při jednotlivých variantách počítat.

Když víte, že budete potřebovat své bydlení financovat hypotékou, je vhodné hned na začátku zjistit, kolik a za jakých podmínek vám jednotlivé banky půjčí. Už v tuto chvíli je proto nejlepší mít na své straně finančního poradce, který porovná nabídky napříč trhem, dokáže v bankách vyjednat nižší sazby a postará se o administrativu. Také přesně ví, na jaké banky se obrátit, pokud je vaše situace něčím specifická – například v případě živnostníků nebo podnikatelů.

Až budete vědět, kolik peněz a za jakých podmínek vám banka půjčí, rázem zjistíte, jakou nemovitost si můžete dovolit. Pojďme se teď podívat na plusy a minusy několika variant pořízení nového bydlení s pomocí hypotéky.

KOUPĚ NOVOSTAVBY

Pořídit si nemovitost jako její první majitel bude v přepočtu na podlahovou plochu zpravidla nejnákladnější varianta – průměrná cena za metr čtvereční novostaveb přesáhla 133 tisíc korun. V Praze je to v průměru více jak 162 tisíc, v regionech dosáhly průměrné ceny více než 105 tisíc korun. V ceně novostaveb je navíc započítána DPH, pokud se prodávají do 23 měsíců od kolaudace. Na druhou stranu díky vyššímu energetickému standardu a použití moderních materiálů ušetříte za energie i počáteční údržbu. Pokud kupujete nemovitost, která teprve vzniká v rámci developerského projektu, máte zpravidla možnost ovlivnit část dispozic či použité materiály.

Když už nemovitost stojí a je zkolaudovaná, je hypotéka při splnění podmínek banky relativně snadnou záležitostí, obzvlášť když už máte úvěr předschválený. Banka uvolňuje peníze jednorázově po dodání veškerých nutných dokumentů a převádí je do úschovy (např. advokátní, notářská, realitní či vázaná na účet v bance), která je pojistkou pro prodávajícího i kupujícího, že prodej proběhne hladce.

U developerských projektů, kdy se nemovitost teprve staví a ještě není zkolaudována, uvolňuje banka peníze postupně podle jednotlivých fází výstavby na základě dohodnutého kalendáře mezi bankou, kupujícím a developerem. Po dobu výstavby platíte jen úroky z doposud vyčerpané části hypotéky. Na standardní splácení úroků a jistiny se přechází po kolaudaci a vyčerpání celé hypotéky. Chcete tedy, aby byla prodleva co nejkratší – proto je zásadní výběr spolehlivého developera.

Plusy

• Moderní materiály, nízké provozní náklady za energie . Nové domy a byty musí plnit aktuální požadavky energetické náročnosti, typicky to znamená lepší zateplení, moderní způsoby vytápění a nižší platby za energie.
• Záruky a nízké výdaje na počáteční údržbu . Developer poskytuje záruky na konstrukce i vybavení, odpadá „neznámá minulost“ instalací.
• Jednodušší financování kupní ceny, když už nemovitost stojí . Banky standardně financují nákup jednorázově přes úschovu. Odpadají složitosti s postupným čerpáním.

Minusy

• Vyšší cena . Novostavby v průměru vycházejí na metr čtvereční dráž než starší byty nebo domy. Do ceny je započítána DPH.
• Termíny a riziko zpoždění výstavby . U developerských projektů, které teprve vznikají, se může prodloužit doba čekání na dokončení a kolaudaci, v jejímž průběhu splácíte pouze úroky z rozčerpané hypotéky.
• Horší občanská vybavenost . U novostaveb, které leží dál od stávající zástavby, může občanská vybavenost teprve vznikat.

KOUPĚ STRAŠÍ NEMOVITOSTI K PŘÍPADNÉ REKONSTRUKCI

Jedním z hlavních lákadel starších nemovitostí je jejich nižší cena. Například u starších bytů v krajských městech může být cena přibližně o 30 až 40 procent nižší než u novostaveb. Samozřejmě záleží na lokalitě a technickém stavu nemovitosti. Individuálně můžete být schopni získat ještě lepší cenu, když prodávající spěchá na prodej a je ochoten zlevnit. Na rekonstrukci, která povede ke zvýšení energetické účinnosti nemovitosti, můžete navíc využít i dotace z programu Nová zelená úsporám. Ten se hodí pro ty, kdo chtějí svůj dům například zateplit, vyměnit zdroj vytápění, instalovat fotovoltaiku nebo realizovat jiná úsporná opatření.

I když počítáte s rekonstrukcí, rozhodně investujte do specialisty, který odborně zhodnotí technický stav nemovitosti, ať víte, co máte skutečně před sebou. Kupujete dům či byt s historií, důkladně proto prověřte, zda na nemovitosti nejsou věcná břemena, zástavní práva nebo exekuce. U starších nemovitostí, které nebyly dosud zatepleny, je třeba počítat například i s vyššími náklady za vytápění.

Při výraznější rekonstrukci bytu v SVJ, která zasáhne do společných částí, budete potřebovat souhlas SVJ. I při rekonstrukci samostatné nemovitosti, například při zásazích do nosných konstrukcí, budete muset stavbu ohlásit stavebnímu úřadu, případně žádat přímo o stavební povolení.

Díky nižší pořizovací ceně bývá hypotéka na starší nemovitost dostupnější. V rámci jedné hypotéky můžete čerpat peníze na nákup nemovitosti i následnou rekonstrukci. Banka v tomto případě stanoví maximální výši úvěru podle odhadu ceny nemovitosti po rekonstrukci, kterou stanoví znalec banky. Pro zahájení čerpání prostředků na rekonstrukci už logicky musíte být majitelem daného domu či bytu. Přitom platí, že do vyčerpání hypotéky splácíte pouze úroky.

Banka bude rovněž vyžadovat rozpočet rekonstrukce, projektovou dokumentaci, případně stavební povolení či ohlášení stavby. Při postupném čerpání v průběhu rekonstrukce musíte dokládat i postup prací. Banka také může vyžadovat dokončení prací ve smluveném termínu, jehož prodloužení vyžaduje poplatek.

Variantou je využít hypotéku pouze na nákup nemovitosti a pro rekonstrukci později využít například úvěr ze stavebního spoření. Ten může nabídnout o něco lepší podmínky z hlediska delší splatnosti či nižší úrokové sazby. Kombinací, jak dnes můžete bydlení smysluplně financovat, je plno – pomůžeme vám z těchto možností vybrat správně.

Plusy

• Nižší pořizovací cena. Starší nemovitosti pořídíte podle lokality a stavu až o desítky procent levněji než novostavby.
• Dotace . Programy jako Nová zelená úsporám nebo Oprav dům po babičce podporují zateplení, výměnu zdrojů tepla či pořízení fotovoltaiky atd.
• Zavedená občanská vybavenost. Nemovitost se bude pravděpodobně nacházet už v zavedené zástavbě s občanskou vybaveností.
• Stavebko jako pomocník. Rekonstrukci lze financovat výhodným úvěrem ze stavebního spoření.

Minusy

• Nutnost znát skutečný technický a právní stav nemovitosti . U starších staveb mohou vyjít najevo skryté vady nebo věcná břemena či exekuce.
• Ohlášení a povolení stavby. Při rozsáhlejších rekonstrukcích se nevyhnete „razítkování“.
• Složitější čerpání hypotéky . Banka může vyžadovat rozpočet, kontrolní odhady a doklady o provedení prací při rekonstrukci, když řešíte vše najednou.
• Dočasné dvojí bydlení . Po dobu rozsáhlejší rekonstrukce potřebujete zpravidla vyřešit ještě náhradní bydlení.

VÝSTAVBA SVÉPOMOCÍ

Ceny stavebních prací přiměly v posledních letech mnohé postavit si bydlení vlastními silami, s pomocí rodiny, přátel a příležitostným využíváním řemeslníků či firem. Úspory mohou v tomto případě skutečně dosáhnout desítek procent oproti koupi domu na klíč nebo výstavbě v rámci developerského projektu. Vedle času a energie věnované samotné stavbě a vyřízení veškerých nutných povolení je potřeba počítat i s některými specifiky hypotečního úvěru, se kterými vám ale schopný poradce dokáže pomoct.

Na rozdíl od koupě hotového bytu či domu se u výstavby svépomocí čerpají peníze postupně podle pokračování stavby. Do zástavy jde pozemek a rozestavěný dům, banka pak kontroluje průběh prací a uvolňuje finance po částech s postupující výstavbou. Důležité je vybrat na začátku banku, která je při tomto procesu partnerem a nezatěžuje vás přehnanou administrativou. Mnohem důležitější než desetiny procenta na sazbě je hladký průběh čerpání.

Pokud už vlastníte pozemek, je financování jednodušší a můžete rychleji čerpat první peníze. Jestliže pozemek kupujete spolu s výstavbou, řeší se to většinou dvěma úvěry, abyste jednu „velkou“ hypotéku nerozčerpali nákupem pozemku a pak platili jen úroky, než dokážete dokončit výstavbu. Hypotéku na samotnou výstavbu je tak ideální sjednat až ve chvíli, kdy máte projektovou studii a blížíte se stavebnímu povolení. Vyplatí se půjčit si o 20 % více, než je plánovaný rozpočet – tuto část nemusíte vyčerpat, ale vytvoří vám rezervu pro zdražující materiály nebo dodatečné práce.

Banka dnes neuvolňuje peníze na základě faktur, ale podle kontroly odhadce, zda stavba odpovídá schválenému rozpočtu. Proto je dobré mít rozpočet spíše obecnější a vyhnout se zbytečným komplikacím kvůli detailům. Hypotéku je třeba dočerpat do dvou let, prodloužení je možné, ale zpoplatněné. Peníze od banky je vhodné využívat střídmě – nejdřív na dokončení základních částí domu, teprve potom na vylepšování detailů.

Na výstavbu nebo pořízení domu s nízkou energetickou náročností můžete získat více než půlmilionovou dotaci v rámci programu Nová zelená úsporám. Banky navíc financování energeticky efektivního bydlení podporují i o něco výhodnější sazbou, která může být o desetiny procenta nižší než u standardní hypotéky.

Plusy

• Úspora nákladů. Oproti domu na klíč lze ušetřit desítky procent.
• Flexibilita. V rámci rozpočtu si můžete postavit bydlení, které vám plně vyhovuje.
• Možnost rezervy. Některé banky umožňují půjčit si až o 20 % více, než je rozpočet, což vytváří finanční polštář.
• Dotace. Na stavby s nízkou energetickou náročností můžete dostat peníze od státu, a to přes 500 tisíc Kč.

Minusy

• Vyšší časová náročnost. Logicky musíte počítat s investicí vlastního času do výstavby a koordinace všech souvisejících záležitostí.
• Složitější čerpání hypotéky. Čerpání po etapách, dokládání prostavěnosti rozpočtu a kontrolní odhady.
• Časový limit čerpání . Hypotéku je třeba vyčerpat do dvou let, prodloužení je možné, ale zpoplatněné.

Ať už se rozhodnete pro novostavbu, koupi starší nemovitosti s rekonstrukcí nebo stavbu svépomocí, každá cesta má své výhody i úskalí. Společným jmenovatelem pro úspěch je ale vždy bezproblémová hypotéka – a s ní spojené podmínky bank, čerpání po etapách, potřebná razítka i hlídání termínů. Právě tady vám finanční poradce dokáže ušetřit spoustu starostí. Provede vás celým procesem od prvního propočtu přes výběr vhodné banky až po hladké čerpání úvěru, vyjedná pro vás co nejlepší podmínky a postará se o to, aby vše proběhlo bez zbytečných komplikací. Díky tomu se vy můžete soustředit hlavně na to podstatné – nové bydlení, kde se budete cítit doma.